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四招帮你节省土地增值税
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铭万网
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时间:
2007年06月20日14:04
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信息来源:
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土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算缴纳。同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策。在此，为大家提供土地增值税筹划的四个方法。
巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划
根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
例1：甲房地产公司2005年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为(1000+1200)×10%=220(万元)；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为200+(1000+1200)×5%=310(万元)。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。
例2：甲房地产公司2005年8月开发另一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要公司决定是否提供金融机构证明。同例1一样，如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为(1000+1200)×10%=220(万元)；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为80+(1000+1200)×5%=190(万元)。可见，在这种情况下，公司不提供金融机构证明是有利的选择。
企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。
通过相关费用分别核算进行税收筹划
房地产开发企业在经营房产租赁业务的过程中，如果出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收费用，就应该考虑通过对这些费用分别核算进行税收筹划。根据《增值税暂行条例》的规定，购进固定资产的进项税额不能抵扣，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣。因此，如果对这些费用不分别核算和收取的话，这些费用所包含的进项税额是不能抵扣的。这样，无形中就加重了企业的税收负担，也增加了出租房屋的成本。分别核算和收取费用则可以将其中所包含的增值税进项税额予以抵扣。
分散有关经营收入进行税收筹划
房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行税收筹划。
通过增加扣除项目金额进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
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